Immobilienrecht, Raumordnung und Baurecht

Rechtliche Prüfung einer Immobilie

Vor dem Erwerb eines Grundstücks, einer Wohnung, eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie ist zu prüfen, wer als Rechtsinhaber eingetragen ist, welche Belastungen und Beschränkungen bestehen und ob die Angaben in den öffentlichen Registern mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmen.

Die rechtliche Prüfung kann insbesondere umfassen:

• Einsicht in das Liegenschaftskataster und sonstige einschlägige öffentliche Register;
• Prüfung des eingetragenen Eigentums und sonstiger dinglicher Rechte;
• Prüfung von Hypotheken, Vormerkungen, Verfügungsverboten und sonstigen Belastungen;
• Feststellung bestehender Dienstbarkeiten, Wegerechte und sonstiger Beschränkungen;
• Prüfung der Angaben zum Grundstück, Gebäude und zu einzelnen Gebäudeeinheiten;
• Vergleich des Katasterbestands mit den tatsächlichen Verhältnissen;
• Prüfung der Rechtsnachfolge früherer Eigentümer;
• Prüfung von Verträgen, Bescheiden, Baugenehmigungen und sonstigen Urkunden;
• Prüfung anhängiger Gerichts-, Verwaltungs- oder Vollstreckungsverfahren;
• Feststellung, ob ein Gebäude eingetragen ist und auf welcher Rechtsgrundlage die Eintragung beruht;
• Prüfung der Möglichkeit einer ordnungsgemäßen Übertragung und Eintragung der Rechte des Erwerbers;
• Bestimmung der Unterlagen, die vor Vertragsabschluss beschafft werden sollten.

Auf Grundlage der Prüfung erhält der Mandant einen Überblick über festgestellte rechtliche Risiken und Empfehlungen zu den Voraussetzungen, unter denen das Geschäft rechtlich sicherer abgeschlossen werden kann.

Planungsunterlagen und Bebauungsmöglichkeiten

Das Eigentum an einem Grundstück bedeutet nicht automatisch, dass darauf ein Gebäude der gewünschten Art, Nutzung und Größe errichtet werden darf. Die Bebauungsmöglichkeiten hängen vom einschlägigen Raumordnungs- bzw. Bebauungsplan, der vorgesehenen Flächennutzung, den Anschlussbedingungen und sonstigen Beschränkungen ab.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Feststellung des für das konkrete Grundstück maßgeblichen Planungsdokuments;
• Prüfung der vorgesehenen Grundstücksnutzung;
• Analyse der zulässigen Art, Nutzung und Abmessungen des Gebäudes;
• Prüfung von Bau- und Regulierungslinien;
• Feststellung der Voraussetzungen für den Zugang zu einer öffentlichen Straße;
• Prüfung der Anschlussmöglichkeiten an die öffentliche Infrastruktur;
• Feststellung von Schutzbereichen und sonstigen Beschränkungen;
• Beschaffung von Auszügen und Informationen aus Planungsunterlagen;
• Einreichung von Initiativen zur Änderung oder Aufstellung von Planungsdokumenten;
• Vertretung von Eigentümern und Investoren im Verfahren zur Aufstellung oder Änderung eines Plans;
• Einreichung von Einwendungen und Vorschlägen im Rahmen der öffentlichen Auslegung;
• rechtliche Prüfung der Stellungnahmen der zuständigen Behörde zu eingereichten Einwendungen.

Eigentums- und Grundstücksverhältnisse

Ungeklärte Eigentums- oder Miteigentumsverhältnisse, fehlender Zugang zum Grundstück oder Abweichungen zwischen Registerbestand und tatsächlicher Situation können die Erteilung erforderlicher Genehmigungen verhindern oder erheblich verzögern.

Die rechtliche Beratung umfasst:

• Regelung von Miteigentumsverhältnissen;
• Teilung und Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft;
• Einholung von Zustimmungen der Miteigentümer;
• Regelung von Baurechten auf fremdem Grund;
• Bestellung von Dienstbarkeiten;
• Sicherstellung des Zugangs zu öffentlichen Straßen;
• vertragliche Regelung von Wegerechten und Leitungsrechten;
• Gestaltung der Rechtsverhältnisse zwischen Grundstückseigentümern und Investoren;
• Beschaffung der für die Bebauung erforderlichen Nutzungsrechte;
• Beilegung von Grenzstreitigkeiten;
• Abstimmung des tatsächlichen Zustands mit den öffentlichen Registern;
• Vertretung in Verwaltungs-, Außerstreit- und Zivilverfahren.

Standortbedingungen

Die Standortbedingungen legen die Voraussetzungen für die Planung und Errichtung eines vorgesehenen Bauwerks fest. Vor Antragstellung sind die planungsrechtliche Grundlage, das rechtliche Interesse des Antragstellers und die erforderlichen Begleitunterlagen zu prüfen.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere durch:

• Prüfung der Bebauungsmöglichkeit des geplanten Vorhabens;
• Bestimmung der zuständigen Behörde;
• Vorbereitung und Einreichung des Antrags;
• Beschaffung erforderlicher Unterlagen und Zustimmungen;
• Kommunikation mit zuständigen Behörden und öffentlichen Versorgungsunternehmen;
• Begleitung der Einholung von Anschlussbedingungen für die Infrastruktur;
• rechtliche Prüfung besonderer Auflagen zuständiger Stellen;
• Bearbeitung von Aufforderungen zur Ergänzung der Unterlagen;
• Prüfung erteilter Standortbedingungen;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen nachteilige Entscheidungen;
• Überwachung von Fristen und Gültigkeitsdauer des erteilten Verwaltungsakts.

Planungs- und technische Unterlagen

Planung und technische Dokumentation bilden den fachtechnischen Teil eines Investitionsvorhabens. Ihr Inhalt muss jedoch mit den einschlägigen Planungsunterlagen, Standortbedingungen und gesetzlichen Anforderungen übereinstimmen.

Die rechtliche Beratung kann insbesondere umfassen:

• Verträge mit Planern und anderen Fachpersonen;
• Prüfung der Lizenzen und Befugnisse beauftragter Fachpersonen;
• Festlegung vertraglicher Fristen und Verantwortlichkeiten;
• Abstimmung der Pflichten des Planers mit den Standortbedingungen;
• vertragliche Regelung der Prüfung technischer Unterlagen;
• Regelung urheberrechtlicher und vermögensrechtlicher Rechte an Planungsunterlagen;
• rechtliche Beurteilung von Planänderungen während der Bauausführung;
• Haftungsfragen bei Planungsmängeln;
• rechtliche Koordination mit zugelassenen Planern, Vermessungsorganisationen und sonstigen Fachleuten.

Die Kanzlei übernimmt keine technischen Planungs- oder Bauüberwachungsleistungen, sondern gestaltet die Rechtsverhältnisse zwischen dem Investor und den hierfür zugelassenen Fachpersonen.

Baugenehmigung

Mit den Bauarbeiten darf grundsätzlich nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen werden, sofern das Gesetz für bestimmte Arbeiten keine abweichende Regelung vorsieht. Der Antrag muss auf einem geeigneten Recht am Grundstück beruhen und von den gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen begleitet sein.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Prüfung der Rechtsgrundlage des Investors;
• Bestimmung der zuständigen Behörde;
• Vorbereitung und Einreichung des Antrags;
• Prüfung der beizufügenden Unterlagen;
• Beschaffung von Nachweisen über geklärte eigentums- und grundstücksrechtliche Verhältnisse;
• rechtlicher Prüfung von Verträgen und Zustimmungen;
• Bearbeitung von Nachforderungen der Behörde;
• Überwachung der Entscheidungsfristen;
• rechtlicher Prüfung der erteilten Baugenehmigung;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen den Bescheid oder einzelne Genehmigungsauflagen;
• Vertretung betroffener Dritter, deren Rechte durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werden können;
• Überwachung des Beginns und der Gültigkeitsdauer der Genehmigung.

Beiträge, Renten und Erschließung von Bauland

Die Durchführung eines Investitionsvorhabens kann mit Abgaben im Zusammenhang mit der Erschließung von Bauland und standortbezogenen Vorteilen verbunden sein. Die Höhe dieser Abgaben kann sich erheblich auf die Gesamtkosten des Projekts auswirken.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Prüfung der Rechtsgrundlage für die Berechnung der Abgabe;
• Prüfung der bei der Berechnung zugrunde gelegten Fläche und Nutzung des Bauwerks;
• Prüfung der maßgeblichen Zone und sonstiger Berechnungsfaktoren;
• Prüfung möglicher Ermäßigungen oder Befreiungen;
• Verhandlungen über Zahlungsmodalitäten und Zahlungsfristen;
• Abschluss von Vereinbarungen mit kommunalen Gebietskörperschaften;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen Gebührenbescheide;
• Einleitung eines Verwaltungsstreitverfahrens;
• Rückforderung rechtsgrundlos oder überhöht gezahlter Beträge, soweit hierfür eine Rechtsgrundlage besteht.

Bauverträge

An einem Bauvorhaben sind regelmäßig mehrere Beteiligte beteiligt, deren Pflichten eindeutig voneinander abgegrenzt werden müssen. Der Vertrag sollte Leistungsgegenstand, Vergütung, Fristen, Abrechnungsmodalitäten, Qualitätskontrolle sowie die Folgen von Verzögerungen und Mängeln regeln.

Die Kanzlei erstellt und prüft insbesondere:

• Bauverträge;
• Verträge mit Auftragnehmern und Nachunternehmern;
• Planerverträge;
• Verträge über fachtechnische Bauüberwachung;
• Projektmanagementverträge;
• Verträge über die Ausführung einzelner Bauphasen;
• Lieferverträge über Baumaterialien und Ausrüstung;
• Joint-Venture- und gemeinsame Investitionsvereinbarungen;
• Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümern und Investoren;
• Projektfinanzierungsverträge;
• Verträge über den Verkauf künftig entstehender Sondereigentumseinheiten.

Besondere Aufmerksamkeit gilt Fristen, Änderungen des Leistungsumfangs, Zusatz- und unvorhergesehenen Arbeiten, Abnahme, Vertragsstrafen, Garantien und der Haftung für Mängel.

Rechtsverhältnisse während der Bauausführung

Während der Bauausführung können Streitfragen hinsichtlich Verzögerungen, Planänderungen, Zusatzleistungen, Qualität der ausgeführten Arbeiten und Zahlung der vereinbarten Vergütung entstehen.

Die rechtliche Beratung umfasst:

• Auslegung vertraglicher Rechte und Pflichten;
• Dokumentation von Verzögerungen und sonstigen Vertragsverletzungen;
• Erstellung von Mitteilungen, Abmahnungen und Forderungsschreiben;
• Prüfung von Bautagebüchern, Abrechnungen und sonstigen Bauunterlagen;
• Verhandlungen zwischen Investor, Auftragnehmer und Bauaufsicht;
• rechtliche Beurteilung zusätzlicher und unvorhergesehener Arbeiten;
• Geltendmachung von Fristverlängerungen;
• Durchsetzung von Vertragsstrafen und Schadensersatzansprüchen;
• Vertragsbeendigung;
• Inanspruchnahme vereinbarter Garantien und sonstiger Sicherheiten;
• Vorbereitung der Unterlagen für Gerichtsverfahren und Sachverständigengutachten.

Abweichungen vom genehmigten Projekt und Änderung der Genehmigung

Änderungen während der Bauausführung können eine Anpassung der technischen Unterlagen, Standortbedingungen oder Baugenehmigung erforderlich machen. Die Arbeiten sollten nicht fortgesetzt werden, bevor die rechtlichen Folgen der Abweichung geprüft wurden.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Vergleich des genehmigten mit dem tatsächlich ausgeführten Zustand;
• Bestimmung der rechtlichen Relevanz einer geplanten Änderung;
• Prüfung, ob eine Änderung der bestehenden Genehmigung erforderlich ist;
• Vorbereitung von Anträgen und Begleitunterlagen;
• Einholung neuer Zustimmungen;
• Kommunikation mit Planern, Bauaufsicht und zuständigen Behörden;
• rechtlicher Begleitung nach Feststellungen der Bauinspektion;
• nachträglicher Herstellung eines rechtmäßigen Zustands, soweit gesetzlich zulässig.

Technische Abnahme und Nutzungsgenehmigung

Nach Abschluss der Bauarbeiten ist zu prüfen, ob das Bauwerk entsprechend der Baugenehmigung und technischen Dokumentation ausgeführt wurde und die Voraussetzungen für eine sichere Nutzung erfüllt.

Die rechtliche Beratung umfasst:

• Prüfung der für die technische Abnahme erforderlichen Unterlagen;
• Vorbereitung und Einreichung des Antrags auf Nutzungsgenehmigung;
• Kommunikation mit der zuständigen Behörde und der Abnahmekommission;
• rechtliche Unterstützung bei der Beseitigung festgestellter Mängel;
• Stellungnahme zu Beanstandungen der Kommission;
• Begleitung der Ergänzung von Unterlagen;
• rechtliche Prüfung des Bescheids;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen Entscheidungen der zuständigen Behörde;
• Koordination der weiteren Schritte zur Eintragung des Bauwerks.

Legalisierung ungenehmigt errichteter Bauwerke

Die Möglichkeit einer Legalisierung hängt vom Zeitpunkt der Errichtung, der Art und Nutzung des Bauwerks, den planungsrechtlichen Voraussetzungen, dem Standort und weiteren gesetzlichen Bedingungen ab. Vor Antragstellung ist festzustellen, welchem gesetzlichen Regime das Bauwerk unterliegt und ob Hindernisse für seine Legalisierung bestehen.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere durch:

• Prüfung der Legalisierungsmöglichkeit eines konkreten Bauwerks;
• Feststellung des Errichtungszeitpunkts;
• Prüfung von Kataster- und Orthofotodaten;
• Prüfung der eigentumsrechtlichen Situation des Grundstücks;
• Einholung von Zustimmungen der Eigentümer und Miteigentümer;
• Bestimmung der erforderlichen technischen und sonstigen Unterlagen;
• Vorbereitung und Einreichung des Antrags;
• Kommunikation mit den zuständigen Behörden;
• Bearbeitung von Nachforderungen;
• Prüfung berechneter Abgaben;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen nachteilige Entscheidungen;
• Fortführung des Eintragungsverfahrens nach Abschluss der Legalisierung.

Nicht jedes ungenehmigt errichtete Bauwerk kann legalisiert werden. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind daher im Einzelfall zu prüfen.

Grundstücksteilung und Grenzregelung

Die Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken kann für eine Bebauung, einen Verkauf, eine Vermögensauseinandersetzung oder die Anpassung an Planungsunterlagen erforderlich sein.

Die rechtliche Beratung umfasst:

• Prüfung der Voraussetzungen für die Parzellierung;
• Gestaltung der Rechtsverhältnisse zwischen Eigentümern und Miteigentümern;
• Einholung erforderlicher Zustimmungen;
• rechtliche Koordination mit zugelassenen Vermessungsorganisationen;
• Prüfung der Verträge und Urkunden, auf denen die Änderung beruht;
• Durchführung der Änderung in den öffentlichen Registern;
• Beilegung von Streitigkeiten über Grundstücksgrenzen und Flächen;
• Vertretung in Verwaltungs-, Außerstreit- oder Zivilverfahren.

Wohnungseigentumsbegründung und Eintragung von Sondereigentum

Durch die Begründung von Wohnungseigentum werden die Rechtsverhältnisse an Wohnungen, Geschäftsräumen, Garagen und sonstigen selbständigen Gebäudeteilen sowie deren Zuordnung zu gemeinschaftlichen Gebäudeteilen und zum Grundstück geregelt.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Prüfung der Rechtsverhältnisse am Gebäude und Grundstück;
• Feststellung der Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum;
• Einholung von Zustimmungen der Eigentümer und Miteigentümer;
• Erstellung von Teilungs- oder Wohnungseigentumsvereinbarungen;
• Koordination der Erstellung technischer und vermessungstechnischer Unterlagen;
• Regelung von Rechten an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen;
• Eintragung der Sondereigentumseinheiten und der Rechte ihrer Eigentümer;
• Berichtigung fehlerhaft erfasster Daten;
• Beilegung von Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern.

Eintragung von Bauwerken und dinglichen Rechten

Die Erteilung einer Bau- oder Nutzungsgenehmigung führt nicht in jedem Fall automatisch zu einer vollständigen und zutreffenden Eintragung des Bauwerks und der Rechte seines Eigentümers. Für die Eintragung müssen Verwaltungsakte, Vermessungsunterlagen und Erwerbsurkunden rechtlich miteinander verknüpft werden.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Prüfung eintragungsfähiger Urkunden;
• Vorbereitung von Eintragungsanträgen;
• Eintragung neu errichteter Gebäude;
• Eintragung von Sondereigentumseinheiten;
• Eintragung, Änderung oder Löschung von Eigentumsrechten;
• Eintragung von Hypotheken, Dienstbarkeiten und sonstigen dinglichen Rechten;
• Abstimmung der Angaben zum Eigentümer, Grundstück und Gebäude;
• Berichtigung von Fehlern in öffentlichen Registern;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen Bescheide der zuständigen Behörde;
• Einleitung von Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren, wenn ein streitiges Recht nicht im Verwaltungsverfahren geklärt werden kann.

Kauf und Verkauf von Immobilien

Vor Unterzeichnung eines Vertrags sollten die Rechtsverhältnisse der Immobilie, Identität und Vertretungsbefugnis des Verkäufers, die Zahlungsmodalitäten und die Möglichkeit der Eintragung der Rechte des Erwerbers geprüft werden.

Die Kanzlei unterstützt durch:

• rechtliche Prüfung der Immobilie und des Verkäufers;
• Erstellung von Reservierungsvereinbarungen oder Vorverträgen;
• Erstellung und Prüfung von Immobilienkaufverträgen;
• Regelung von Angeld, Vorauszahlungen und sonstigen Zahlungen;
• Festlegung der Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises;
• Beschaffung erforderlicher Zustimmungen und Löschungsbewilligungen;
• Koordination mit Banken bei kreditfinanzierten Erwerbsvorgängen;
• Regelung von Übergabe und Besitzübergang;
• Einreichung des Antrags auf Eintragung der Rechte des Erwerbers;
• rechtliche Unterstützung bei Mängeln oder Nichterfüllung des Vertrags.

Beim Erwerb einer noch im Bau befindlichen Immobilie werden insbesondere die Rechte des Investors am Grundstück, Genehmigungen, Planungsunterlagen, Fertigstellungsfristen, die spätere Eintragung der Sondereigentumseinheit und Sicherheiten zugunsten des Erwerbers geprüft.

Vermietung und Immobilienverwaltung

Eine klare vertragliche Gestaltung von Mietverhältnissen verringert das Risiko von Streitigkeiten über Nutzung, Instandhaltung, Investitionen und Beendigung des Vertrags.

Die rechtliche Beratung umfasst:

• Erstellung und Prüfung von Mietverträgen;
• Regelung von Vertragsdauer und Kündigung;
• Miete, Nebenkosten und sonstige Zahlungen;
• Kautionen und Sicherungsmittel;
• Investitionen des Mieters in die Mieträume;
• Instandhaltung und Haftung für Schäden;
• Untervermietung und Überlassung der Nutzung;
• Übergabe und Rückgabe der Mieträume;
• Einziehung rückständiger Mieten;
• Beendigung des Vertrags und Herausgabe der Immobilie.

Bau- und städtebauliche Inspektion

Eine behördliche Kontrolle kann sowohl während der Bauausführung als auch während der Nutzung eines Bauwerks eingeleitet werden. Eine rechtzeitige Reaktion ist von besonderer Bedeutung, da aufsichtsrechtliche Maßnahmen unter anderem Baustopps, Anordnungen zur Beseitigung von Unregelmäßigkeiten oder sonstige gesetzlich vorgesehene Maßnahmen umfassen können.

Die Kanzlei unterstützt durch:

• Prüfung von Inspektionsprotokollen und sonstigen behördlichen Unterlagen;
• Teilnahme an behördlichen Kontrollen;
• Erstellung von Stellungnahmen und Vorlage von Unterlagen;
• rechtliche Bewertung festgestellter Unregelmäßigkeiten;
• Kommunikation mit Planern, Auftragnehmern und Bauaufsicht;
• Umsetzung angeordneter Maßnahmen;
• Einlegung von Rechtsbehelfen gegen Inspektionsbescheide;
• Anträge auf Aussetzung der Vollziehung;
• Einleitung eines Verwaltungsstreitverfahrens;
• Vertretung in Ordnungswidrigkeits- und sonstigen verbundenen Verfahren.

Enteignung und Beschränkung des Eigentumsrechts

Der Bau öffentlicher Infrastruktur kann eine vollständige oder teilweise Enteignung von Immobilien, die Bestellung von Dienstbarkeiten oder sonstige Beschränkungen des Eigentumsrechts gegen angemessene Entschädigung erforderlich machen.

Die Kanzlei unterstützt insbesondere bei:

• Prüfung des Verwaltungsakts zur Feststellung des öffentlichen Interesses;
• Vertretung im Enteignungsverfahren;
• Feststellung des Umfangs der entzogenen oder beschränkten Rechte;
• Verhandlungen über eine einvernehmliche Festsetzung der Entschädigung;
• gerichtlichen Verfahren zur Festsetzung der Entschädigung;
• Einholung von Sachverständigengutachten und Wertbewertungen;
• Durchsetzung von Entschädigungsansprüchen für Grundstücke, Gebäude und sonstige entstandene Schäden;
• Schutz der Rechte bei vorzeitiger Besitzübernahme vor Festsetzung der Entschädigung;
• Ansprüchen wegen faktischer Enteignung, wenn ein Grundstück ohne vorherige Durchführung des gesetzlich vorgesehenen Enteignungsverfahrens einer öffentlichen Nutzung zugeführt wurde.

Verwaltungs- und Gerichtsverfahren

Kann eine Rechtsfrage nicht durch ordnungsgemäße Antragstellung oder eine Vereinbarung der Beteiligten geklärt werden, übernimmt die Kanzlei die Vertretung in den einschlägigen Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren.

Die Vertretung kann insbesondere umfassen:

• Rechtsbehelfe gegen erstinstanzliche Verwaltungsakte;
• Verfahren wegen Untätigkeit der Verwaltung;
• Anträge auf Aussetzung der Vollziehung;
• Einleitung und Durchführung verwaltungsgerichtlicher Verfahren;
• Streitigkeiten über Eigentum und sonstige dingliche Rechte;
• Besitzstörungen;
• Grenzregelungen und Teilung von Immobilien;
• Streitigkeiten aus Bauverträgen;
• Streitigkeiten zwischen Investoren, Auftragnehmern, Planern und Bauaufsicht;
• Schadensersatz und Mängelbeseitigung;
• Vollstreckung gerichtlicher und behördlicher Entscheidungen.

Wann Sie sich an uns wenden können

Sie können sich an uns wenden, bevor Sie ein Grundstück oder Gebäude erwerben, vor Beginn eines Investitionsvorhabens, während der Verfahren zur Erlangung von Standortbedingungen und Genehmigungen oder wenn die Rechtsverhältnisse mit Planern, Auftragnehmern und anderen am Bau Beteiligten geregelt werden müssen.

Rechtliche Unterstützung ist besonders wichtig, wenn Katasterdaten nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmen, Eigentums- und Grundstücksverhältnisse ungeklärt sind, ein Antrag abgelehnt wurde, das errichtete Bauwerk von der Genehmigung abweicht oder ein Inspektionsverfahren eingeleitet wurde.