Nekretnine, uređenje prostora i građenje

Pravna provjera nekretnine

Prije kupovine zemljišta, stana, kuće ili poslovnog prostora potrebno je utvrditi ko je upisan kao nosilac prava, koja ograničenja postoje i da li se podaci iz javnih evidencija podudaraju sa stvarnim stanjem.

Pravna provjera može obuhvatiti:

• uvid u katastar nepokretnosti i druge relevantne javne evidencije;
• provjeru upisanog prava svojine i drugih stvarnih prava;
• provjeru hipoteka, zabilježbi, zabrana i drugih tereta;
• utvrđivanje postojanja službenosti, prava prolaza i drugih ograničenja;
• provjeru podataka o parceli, objektu i posebnom dijelu objekta;
• poređenje katastarskog i stvarnog stanja;
• provjeru pravnog slijeda prethodnih vlasnika;
• pregled ugovora, rješenja, građevinskih dozvola i drugih isprava;
• provjeru postojanja sudskih, upravnih ili izvršnih postupaka;
• utvrđivanje da li je objekat upisan i na kojem pravnom osnovu;
• procjenu mogućnosti urednog prenosa i upisa prava kupca;
• identifikovanje dokumentacije koju treba pribaviti prije zaključenja ugovora.

Klijent na osnovu provjere dobija pregled uočenih pravnih rizika i preporuku o uslovima pod kojima je posao moguće bezbjednije zaključiti.

Planska dokumentacija i mogućnosti građenja

Pravo svojine na zemljištu samo po sebi ne znači da se na parceli može izgraditi objekat željene namjene i veličine. Mogućnosti građenja zavise od odgovarajućeg dokumenta prostornog uređenja, namjene površine, uslova priključenja i drugih ograničenja.

Kancelarija pruža podršku pri:

• utvrđivanju koji planski dokument obuhvata konkretnu parcelu;
• provjeri namjene zemljišta;
• analizi dozvoljene vrste, namjene i gabarita objekta;
• provjeri građevinske i regulacione linije;
• utvrđivanju uslova pristupa javnom putu;
• provjeri mogućnosti priključenja na komunalnu infrastrukturu;
• utvrđivanju zaštitnih zona i drugih ograničenja;
• pribavljanju izvoda i informacija iz planske dokumentacije;
• podnošenju inicijative za izmjenu ili donošenje planskog dokumenta;
• zastupanju vlasnika i investitora u postupku izrade ili izmjene plana;
• podnošenju primjedaba i prijedloga tokom javnog uvida;
• pravnoj analizi odgovora nadležnog organa na podnesene primjedbe.

Imovinsko-pravni odnosi na zemljištu

Neriješeno vlasništvo, suvlasništvo, pristup parceli ili nesaglasnost podataka u evidencijama mogu onemogućiti ili znatno usporiti pribavljanje dozvola.

Pravna podrška obuhvata:

• uređenje suvlasničkih odnosa;
• diobu i razvrgnuće suvlasničke zajednice;
• pribavljanje saglasnosti suvlasnika;
• uređenje prava građenja na tuđem zemljištu;
• osnivanje prava službenosti;
• rješavanje pristupa javnom putu;
• ugovaranje prava prolaza i provođenja infrastrukture;
• uređenje odnosa između vlasnika zemljišta i investitora;
• pribavljanje prava korišćenja zemljišta potrebnog za izgradnju;
• rješavanje sporova o granicama parcela;
• usklađivanje stvarnog i evidentiranog stanja;
• zastupanje u upravnim, vanparničnim i parničnim postupcima.

Lokacijski uslovi

Lokacijskim uslovima određuju se uslovi za projektovanje i građenje planiranog objekta. Prije podnošenja zahtjeva potrebno je provjeriti planski osnov, pravni interes podnosioca i dokumentaciju koja prati zahtjev.

Kancelarija pruža podršku kroz:

• provjeru mogućnosti izgradnje planiranog objekta;
• određivanje nadležnog organa;
• pripremu i podnošenje zahtjeva;
• pribavljanje potrebnih isprava i saglasnosti;
• komunikaciju sa nadležnim organima i javnim preduzećima;
• praćenje pribavljanja uslova za priključenje na infrastrukturu;
• pravnu analizu posebnih uslova nadležnih institucija;
• postupanje po zahtjevu za dopunu dokumentacije;
• pregled izdatih lokacijskih uslova;
• žalbu ili drugo pravno sredstvo protiv nepovoljne odluke;
• praćenje rokova i važenja izdatog akta.

Projektna i tehnička dokumentacija

Projektovanje i tehnička dokumentacija predstavljaju stručni dio investicije, ali njihov sadržaj mora odgovarati planskim dokumentima, lokacijskim uslovima i zakonskim zahtjevima.

Pravna podrška može obuhvatiti:

• ugovore sa projektantima i drugim stručnim licima;
• provjeru licenci i ovlašćenja angažovanih učesnika;
• određivanje ugovornih rokova i odgovornosti;
• usklađivanje obaveza projektanta sa lokacijskim uslovima;
• ugovaranje revizije tehničke dokumentacije;
• uređenje autorskih i imovinskih prava na projektnoj dokumentaciji;
• pravnu procjenu izmjena projekta tokom građenja;
• pitanja odgovornosti za nedostatke u projektu;
• koordinaciju pravnih pitanja sa licenciranim projektantima, geodetskim organizacijama i drugim stručnjacima.

Kancelarija ne preuzima tehničke poslove projektovanja i nadzora, već pravno uređuje odnose između investitora i ovlašćenih stručnih lica.

Građevinska dozvola

Građenju se pristupa nakon pribavljanja građevinske dozvole, osim kada zakon za određene radove propisuje drugačiji režim. Zahtjev mora biti zasnovan na odgovarajućem pravu na zemljištu i praćen propisanom dokumentacijom.

Podrška kancelarije obuhvata:

• provjeru pravnog osnova investitora;
• utvrđivanje nadležnog organa;
• pripremu i podnošenje zahtjeva;
• pregled dokumentacije koja se prilaže uz zahtjev;
• pribavljanje dokaza o riješenim imovinsko-pravnim odnosima;
• pravnu kontrolu ugovora i saglasnosti;
• postupanje po zahtjevima za dopunu;
• praćenje rokova za odlučivanje;
• analizu sadržaja izdate građevinske dozvole;
• žalbu protiv rješenja ili pojedinih uslova dozvole;
• zastupanje zainteresovanih lica čija prava mogu biti pogođena građenjem;
• praćenje početka i trajanja važenja dozvole.

Naknade, rente i uređenje građevinskog zemljišta

Realizacija investicije može podrazumijevati plaćanje naknada povezanih sa uređenjem građevinskog zemljišta i pogodnostima lokacije. Njihov obračun može značajno uticati na ukupnu vrijednost projekta.

Kancelarija pruža podršku pri:

• analizi pravnog osnova za obračun naknade;
• provjeri površine i namjene objekta korišćene u obračunu;
• provjeri zone i drugih elemenata obračuna;
• analizi mogućnosti umanjenja ili oslobađanja;
• pregovorima o načinu i rokovima plaćanja;
• zaključenju ugovora sa jedinicom lokalne samouprave;
• ulaganju žalbe protiv rješenja o naknadi;
• pokretanju upravnog spora;
• povratu nepravilno ili više plaćenog iznosa kada za to postoji pravni osnov.

Ugovori u građenju

Izgradnja uključuje više učesnika čije obaveze moraju biti jasno razgraničene. Ugovor treba da odredi predmet radova, cijenu, rokove, način obračuna, kontrolu kvaliteta i posljedice kašnjenja ili nedostataka.

Kancelarija izrađuje i pregleda:

• ugovore o građenju;
• ugovore sa izvođačima i podizvođačima;
• ugovore o projektovanju;
• ugovore o stručnom nadzoru;
• ugovore o upravljanju projektom;
• ugovore o izvođenju pojedinih faza radova;
• ugovore o nabavci građevinskog materijala i opreme;
• ugovore o zajedničkom ulaganju;
• ugovore između vlasnika zemljišta i investitora;
• ugovore o finansiranju projekta;
• ugovore o prodaji budućih posebnih dijelova objekta.

Posebna pažnja posvećuje se rokovima, izmjenama obima radova, dodatnim i nepredviđenim radovima, primopredaji, ugovornoj kazni, garancijama i odgovornosti za nedostatke.

Pravni odnosi tokom izvođenja radova

Tokom izgradnje mogu nastati sporna pitanja u vezi sa kašnjenjem, izmjenama projekta, dodatnim radovima, kvalitetom izvedenih radova i plaćanjem ugovorene cijene.

Pravna podrška obuhvata:

• tumačenje ugovornih prava i obaveza;
• dokumentovanje kašnjenja i drugih povreda ugovora;
• pripremu obavještenja, upozorenja i zahtjeva;
• analizu građevinskog dnevnika, situacija i druge dokumentacije;
• pregovore između investitora, izvođača i nadzornog organa;
• pravnu procjenu dodatnih i nepredviđenih radova;
• zahtjeve za produženje rokova;
• ostvarivanje ugovorne kazne i naknade štete;
• raskid ugovora;
• aktiviranje ugovorenih garancija i sredstava obezbjeđenja;
• pripremu dokumentacije za sudski postupak i vještačenje.

Odstupanje od projekta i izmjena dozvole

Promjene tokom izgradnje mogu zahtijevati izmjenu tehničke dokumentacije, lokacijskih uslova ili građevinske dozvole. Radove ne treba nastavljati prije procjene pravnih posljedica odstupanja.

Kancelarija pruža podršku pri:

• poređenju odobrenog i stvarno izvedenog stanja;
• utvrđivanju pravnog značaja planirane izmjene;
• procjeni da li je potrebno izmijeniti postojeću dozvolu;
• pripremi zahtjeva i prateće dokumentacije;
• pribavljanju novih saglasnosti;
• komunikaciji sa projektantom, nadzorom i nadležnim organom;
• postupanju nakon nalaza građevinske inspekcije;
• usklađivanju izvedenog stanja kada je to zakonski moguće.

Tehnički pregled i upotrebna dozvola

Po završetku građenja potrebno je utvrditi da li je objekat izveden u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom te da li ispunjava uslove za bezbjednu upotrebu.

Pravna podrška obuhvata:

• provjeru dokumentacije potrebne za tehnički pregled;
• pripremu i podnošenje zahtjeva za upotrebnu dozvolu;
• komunikaciju sa nadležnim organom i komisijom;
• pravnu podršku pri otklanjanju utvrđenih nedostataka;
• izjašnjenje o primjedbama komisije;
• praćenje dopune dokumentacije;
• pravnu analizu rješenja;
• žalbu protiv odluke nadležnog organa;
• koordinaciju narednih koraka za evidentiranje objekta.

Legalizacija bespravno izgrađenih objekata

Mogućnost legalizacije zavisi od vremena izgradnje, vrste i namjene objekta, planskih uslova, lokacije i drugih zakonskih pretpostavki. Prije podnošenja zahtjeva potrebno je utvrditi kojem režimu objekat pripada i da li postoje smetnje za njegovu legalizaciju.

Kancelarija pruža podršku kroz:

• provjeru mogućnosti legalizacije konkretnog objekta;
• utvrđivanje vremena izgradnje;
• pregled katastarskih i ortofoto podataka;
• provjeru imovinsko-pravnog statusa zemljišta;
• pribavljanje saglasnosti vlasnika i suvlasnika;
• određivanje potrebne tehničke i druge dokumentacije;
• pripremu i podnošenje zahtjeva;
• komunikaciju sa nadležnim organima;
• postupanje po zahtjevu za dopunu dokumentacije;
• analizu obračunatih naknada;
• pravne lijekove protiv nepovoljne odluke;
• nastavak postupka upisa nakon okončanja legalizacije.

Legalizacija nije moguća za svaki bespravno izgrađeni objekat, pa se uslovi procjenjuju pojedinačno.

Parcelacija i uređenje granica

Podjela ili spajanje parcela često je potrebno radi gradnje, prodaje, diobe imovine ili usklađivanja sa planskim dokumentom.

Pravna podrška obuhvata:

• provjeru uslova za parcelaciju;
• uređivanje odnosa između vlasnika i suvlasnika;
• pribavljanje potrebnih saglasnosti;
• pravnu koordinaciju sa ovlašćenom geodetskom organizacijom;
• pregled ugovora i isprava na kojima se promjena zasniva;
• provođenje promjene u javnim evidencijama;
• rješavanje sporova o međama i površini parcela;
• zastupanje u upravnom, vanparničnom ili parničnom postupku.

Etažiranje i upis posebnih dijelova

Etažiranjem se uređuju odnosi na stanovima, poslovnim prostorima, garažama i drugim posebnim dijelovima zgrade, kao i njihova povezanost sa zajedničkim dijelovima i zemljištem.

Kancelarija pruža podršku pri:

• provjeri pravnog statusa zgrade i zemljišta;
• utvrđivanju pretpostavki za etažiranje;
• pribavljanju saglasnosti vlasnika i suvlasnika;
• pripremi ugovora o diobi ili etažiranju;
• koordinaciji izrade tehničke i geodetske dokumentacije;
• uređivanju prava na zajedničkim dijelovima;
• upisu posebnih dijelova i prava njihovih vlasnika;
• ispravci pogrešno evidentiranih podataka;
• rješavanju sporova između etažnih vlasnika.

Uknjižba objekata i prava

Izdata građevinska ili upotrebna dozvola ne dovodi uvijek automatski do potpunog i tačnog upisa objekta i prava njegovog vlasnika. Za upis je potrebno povezati upravne akte, geodetsku dokumentaciju i isprave o sticanju prava.

Podrška kancelarije obuhvata:

• pregled isprava podobnih za upis;
• pripremu zahtjeva za upis;
• upis novosagrađenog objekta;
• upis posebnih dijelova objekta;
• upis, promjenu ili brisanje prava svojine;
• upis hipoteke, službenosti i drugih stvarnih prava;
• usklađivanje podataka o vlasniku, parceli i objektu;
• ispravku grešaka u javnim evidencijama;
• žalbe protiv rješenja nadležnog organa;
• pokretanje upravnog ili sudskog postupka kada se sporno pravo ne može riješiti pred organom uprave.

Kupoprodaja nekretnina

Prije potpisivanja ugovora potrebno je provjeriti pravni status nekretnine, identitet i ovlašćenja prodavca, način plaćanja i mogućnost upisa prava kupca.

Kancelarija pruža podršku kroz:

• pravnu provjeru nekretnine i prodavca;
• pripremu rezervacionog sporazuma ili predugovora;
• izradu i pregled ugovora o kupoprodaji;
• uređivanje kapare, avansa i drugih uplata;
• određivanje uslova za isplatu kupoprodajne cijene;
• pribavljanje saglasnosti i brisovnih dozvola;
• koordinaciju sa bankom kada se kupovina finansira kreditom;
• uređivanje primopredaje i prenosa posjeda;
• podnošenje zahtjeva za upis prava kupca;
• pravnu podršku u slučaju nedostataka ili neispunjenja ugovora.

Kod kupovine objekta u izgradnji posebno se provjeravaju prava investitora na zemljištu, dozvole, projektna dokumentacija, rokovi završetka, način evidentiranja posebnog dijela i sredstva obezbjeđenja kupca.

Zakup i upravljanje nekretninama

Pravilno uređen odnos zakupa smanjuje rizik od sporova u vezi sa korišćenjem prostora, održavanjem, ulaganjima i prestankom ugovora.

Podrška obuhvata:

• izradu i pregled ugovora o zakupu;
• uređivanje trajanja i otkaza ugovora;
• zakupninu, režijske troškove i druga plaćanja;
• depozit i sredstva obezbjeđenja;
• ulaganja zakupca u prostor;
• održavanje i odgovornost za štetu;
• podzakup i ustupanje korišćenja;
• primopredaju i povrat prostora;
• naplatu neplaćene zakupnine;
• raskid ugovora i predaju nekretnine.

Građevinska i urbanistička inspekcija

Inspekcijski nadzor može biti pokrenut tokom građenja ili korišćenja objekta. Pravovremeno postupanje je važno jer inspekcijske mjere mogu uključivati zabranu radova, nalog za otklanjanje nepravilnosti ili druge zakonom predviđene mjere.

Kancelarija pruža podršku kroz:

• pregled zapisnika i drugih inspekcijskih akata;
• prisustvo inspekcijskom nadzoru;
• pripremu izjašnjenja i dostavljanje dokumentacije;
• procjenu utvrđenih nepravilnosti;
• komunikaciju sa projektantom, izvođačem i nadzorom;
• postupanje po naloženim mjerama;
• žalbu protiv inspekcijskog rješenja;
• zahtjev za odgađanje izvršenja;
• pokretanje upravnog spora;
• zastupanje u prekršajnom i drugim povezanim postupcima.

Eksproprijacija i ograničenje prava svojine

Izgradnja javne infrastrukture može zahtijevati potpuno ili djelimično oduzimanje nekretnine, ustanovljavanje službenosti ili druga ograničenja prava svojine uz pravičnu naknadu.

Kancelarija pruža podršku pri:

• analizi akta o utvrđivanju opšteg interesa;
• zastupanju u postupku eksproprijacije;
• utvrđivanju obima prava koja se oduzimaju ili ograničavaju;
• pregovorima o sporazumnom određivanju naknade;
• postupku sudskog određivanja naknade;
• pribavljanju nalaza i procjena vrijednosti;
• ostvarivanju naknade za zemljište, objekte i drugu nastalu štetu;
• zaštiti prava u slučaju ulaska u posjed prije određivanja naknade;
• zahtjevima zbog faktičke eksproprijacije kada je zemljište privedeno javnoj namjeni bez prethodno provedenog postupka.

Upravni i sudski postupci

Kada se pravno pitanje ne može riješiti podnošenjem urednog zahtjeva ili dogovorom stranaka, kancelarija pruža zastupanje u odgovarajućem upravnom ili sudskom postupku.

Zastupanje može obuhvatiti:

• žalbe protiv prvostepenih upravnih akata;
• postupanje zbog ćutanja uprave;
• zahtjeve za odgađanje izvršenja;
• pokretanje i vođenje upravnog spora;
• sporove o pravu svojine i drugim stvarnim pravima;
• smetanje državine;
• uređenje međa i diobu nekretnina;
• sporove iz ugovora o građenju;
• sporove između investitora, izvođača, projektanta i nadzora;
• naknadu štete i otklanjanje nedostataka;
• izvršenje sudskih i upravnih odluka.

Kada nam se možete obratiti

Možete nam se obratiti prije kupovine zemljišta ili objekta, prije pokretanja investicije, tokom pribavljanja lokacijskih uslova i dozvola ili kada je potrebno urediti odnose sa projektantom, izvođačem i drugim učesnicima u građenju.

Pravna podrška je posebno važna kada se podaci iz katastra ne podudaraju sa stvarnim stanjem, kada imovinsko-pravni odnosi nisu riješeni, kada je zahtjev odbijen, objekat odstupa od dozvole ili je pokrenut inspekcijski postupak.